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Umfinanzierung Immobilie

Umfinanzierung: Wann ist der günstigste Zeitpunkt zum Umschulden?

 

Wann sich eine Umfinanzierung für Sie lohnt, hängt maßgeblich davon ab, wann die Sollzinsbindung Ihrer bestehenden Baufinanzierung endet

Durch Umfinanzierung den Kredit optimieren

Die aktuelle Zinsentwicklung bietet Darlehensnehmern zurzeit ein großes Einsparpotenzial. Mit einer Umfinanzierung. lässt sich der teure Altkredit durch einen günstigeren Kredit ablösen, wodurch die monatliche Rate sinkt. Dadurch verschaffen Sie sich einen finanziellen Spielraum für wichtige Anschaffungen, Urlaube oder Ansparungen. Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Ersparnis direkt wieder in die Tilgung Ihrer Baufinanzierung (interne Verlinkung Finanzierung) zu stecken, um schneller schuldenfrei zu sein. Mit Abschluss einer Laufzeit von 15 Jahren oder mehr sichern Sie sich das günstige Zinsniveau zudem für einen möglichst langen Zeitraum. So sind Sie für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte finanziell gut aufgestellt. Neben Baukrediten lassen sich auch andere Kreditarten wie Ratenkredit problemlos umfinanzieren. 

 

Welche Kosten können bei einer Umfinanzierung anfallen?

Bei einer Umfinanzierung fallen Kosten an, die bei der Entscheidung miteinkalkuliert werden müssen. Neben den Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die sich in der Regel auf nicht mehr als 0,3 % der Finanzierungssumme belaufen, kann bei vorzeitiger Umfinanzierung seitens der Bank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Wie hoch die Gebühr ist, hängt von der Höhe der Zinseinnahmen ab, die der Bank bis zum Ende der regulären Zinsbindung durch die Umschuldung entgehen. Eine Umschuldung ist deshalb nicht zu jedem Zeitpunkt der Zinsbindung empfehlenswert.

 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Umfinanzierung?

Ob Sie mit einer Umfinanzierung Geld sparen, hängt im Wesentlichen von der Zinsersparnis und vom Zeitpunkt ab, zu dem Sie Ihren Kredit umschulden. Planen Sie eine Umschuldung, sollten Sie zuerst prüfen, in wie vielen Monaten oder Jahren die Sollzinsbindung.  Ihrer Immobilienfinanzierung genau endet. Denn: Je größer der Zeitraum zwischen Umfinanzierung und dem Ende der Sollzinsbindung, desto kostspieliger wird die Umfinanzierung. Die folgenden Zeiteinheiten helfen Ihnen dabei, Ihre Möglichkeiten im Vorfeld richtig einzuschätzen.

Ihre Sollzinsbindung läuft seit 10 Jahren

Dann können Sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten problemlos umfinanzieren. Denn Sie haben per Gesetz (§489 BGB) das Recht auf Sonderkündigung – und das ganz unabhängig von der Dauer Ihrer Zinsfestschreibung. Sie können also beispielsweise auch bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren nach 10 Jahren problemlos wechseln, ohne dass für Sie Entschädigungskosten anfallen. Wichtig ist, dass Sie hierbei die Kündigungsfrist einhalten. Übrigens: Baufinanzierungen mit einem variablen Zinssatz können jederzeit innerhalb einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings birgt diese Finanzierungsart auch mehr Risiko für den Darlehensnehmer als ein Kredit mit festem Zinssatz. Eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz ist daher nicht zu empfehlen.

 

Ihre Sollzinsbindung endet in den kommenden 12 Monaten

Endet die Zinsfestschreibung.  in den kommenden 12 Monaten, ist eine Anschlussfinanzierung ebenfalls problemlos möglich. Damit die Umfinanzierung.  zu den günstigsten Konditionen realisiert werden kann, sollten Sie jedoch im Vorfeld rechtzeitig bei mehreren Anbietern Angebote anfordern und diese miteinander verglichen. Ein Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach dem passenden Anbieter. Beachten Sie beim Abschluss der Umschuldung, dass die bereitstellungsfreie Zeit für den gesamten Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung vereinbart wird. Hintergrund: Viele Banken berechnen für den Zeitraum, in dem das vereinbarte Darlehen vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wird, Bereitstellungszinsen.

Beispielrechnung: Umfinanzierung, 3 Monate vor Ende der Zinsbindung

3 Monate vor Ende der Sollzinsbindung vergleichen Sie das Angebot Ihrer Hausbank mit den günstigsten Zinsangeboten am Markt. Nach gründlicher Prüfung entscheiden Sie sich für eine Umfinanzierung zu 1,31 %. Ihre Bank berechnet Ihnen für die 3 Monate Vorlauf keine Bereitstellungszinsen.

 ProlongationUmfinanzierung
Restschuld102.500 €102.500 €
Effektiver Jahreszins2,22 %1,31 %
Laufzeit15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4 %4,90 %
Wechselkosten0 €461 € (Notar und Grundbuch)
Monatliche Rate530 €530 €
Restschuld nach Zinsbindung29.717 €19.282 €
Zinskosten22.541 €12.182 €
Zinsersparnis0 €9.898 €

 

Fazit: Die Beispielrechnung zeigt, dass sich die Umfinanzierung wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung für Sie auszahlt. Schon die Zinsdifferenz von 0,91 % sorgt bei gleicher monatlicher Rate und einer Laufzeit von 15 Jahren für ein Ersparnis von 10.359 €. Von dieser Summe müssen Sie noch die Wechselgebühren für Notar und Grundbuchamt von 461 € abziehen. Sie sparen durch die Umfinanzierung also 9.898 € im Vergleich zum Prolongationsangebot ihrer Hausbank.

 

Ihre Sollzinsbindung endet in den nächsten 12 bis 24 Monaten 

Endet die Zinsbindung in 12 Monaten bis 24 Monaten, können Sie sich einen günstigen Bauzins mit einem Forward Darlehen im Voraus sichern. Der Vorteil dieser Finanzierungsart: Sie sichern sich ein günstiges Zinsniveau Monate oder sogar Jahre vor Ende der Zinsbindung für Ihre spätere Umfinanzierung. Bis es soweit ist, tilgen Sie die verbleibende Restschuld der bestehenden Baufinanzierung zu den alten Konditionen weiter. Ein Forward Darlehen lohnt sich besonders in Zeiten, in denen sich ein Anstieg der Zinsen abzeichnet. Durch das Forward Darlehen vermeiden Sie außerdem, die bei einer vorzeitigen Umfinanzierung anfallenden Vorfälligkeitsgebühren. Allerdings berechnen Banken bei einem Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Er liegt aktuell zwischen 0,01 und 0,02 % pro Monat (Stand: März 2019).

 

Checkliste zum Ablauf der Umfinanzierung

  • Ermitteln Sie bereits während der laufenden Zinsbindung mit einem Baugeld Vergleich die aktuell am Markt günstigsten Zinsen.
  • Vergleichen Sie die günstigsten Zinsangebote mit Ihren Darlehenskonditionen.
  • Beziehen Sie dabei immer alle anfallenden Wechsel- und Entschädigungskosten. mit ein.
  • Schließen Sie ein Baudarlehen zur Umfinanzierung oder ein Forward Darlehen beim neuen Anbieter ab.
  • Kündigen Sie Ihren Altkredit erst, wenn Sie den neuen Vertrag unterschrieben haben.

 

Tipp

Die Umschuldung ist ein guter Zeitpunkt für einen Tilgungswechsel. Sollten Sie während der bisherigen Laufzeit festgestellt haben, dass Sie sich eine höhere Kreditrate leisten können, haben Sie nun die Gelegenheit, Ihre monatliche Zahlung zu erhöhen. So sind Sie schneller schuldenfrei.

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